El Universo de Guayaquil

Hay sobreoferta de casas en venta y la demanda está reprimida e inestable en Ecuador

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A la oferta de casas nuevas que ya existía se junta las de segunda mano que las familias ponen en venta para sortear la crisis económica o porque fallecieron quienes vivían en ellas debido a la pandemia del COVID-19 que azota al mundo.

“Hay casas con tristes recuerdos”, dice Ana, quien puso en venta una ubicada en el suroeste de Guayaquil que era de su padre fallecido en el 2019 y en la que vivía un hermano de ella que murió por el coronavirus en marzo pasado. “Desde este mes la vendemos a $ 30.000”, afirma.

El problema es hallar un comprador dispuesto en un mercado inmobiliario con una demanda retraída por la pérdida de empleo, mayores dificultades para acceder al crédito hipotecario o la incertidumbre en los negocios.

En Guayaquil y sus alrededores, como Daule, Durán y Samborondón, hay casas negociadas con rebajas de $ 5.000, $ 10.000 o hasta $ 20.000 de lo que costaban antes de la pandemia, concuerdan los asesores inmobiliarios, más aún si el comprador paga en efectivo.

La urgencia de venderlas es un punto a favor para el comprador, que hoy tiene ofertas como adquirir una nueva con menor entrada y diferida a un mayor plazo.

El número de inscripciones de todo tipo de propiedades en Guayaquil bajó el 22% entre enero y octubre de este año respecto del mismo periodo del 2019, lo que refleja una menor demanda, según datos del Registro de la Propiedad de la capital de la provincia del Guayas.

El problema, indica Lorena Vivanco, profesora del Colegio de Administración y Economía de la Universidad San Francisco de Quito, es el financiamiento ante una banca que tradicionalmente ha sido conservadora más en momentos de incertidumbre como el actual.

“También las tasas de interés (generales para vivienda) son muy altas, casi el triple de la de otros países”, indica.

El número de créditos hipotecarios que otorga el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) bajó el 75% al pasar de 22.140 durante todo el 2016 a 5.575 desde el 1 de enero hasta el 13 de noviembre del 2020; en dinero fue de $ 1.095,3 millones a $ 324,4 millones, el 70% menos.

La mayoría de los préstamos del Biess (55%) fueron para adquirir casas de segunda mano durante lo que va del 2020.

Hay menos créditos otorgados, pero hoy una mayor cantidad de afiliados califican para un hipotecario porque cumplen con los requisitos del Biess. En 2019 eran 1’268.319 y hasta el 13 de noviembre de este año sumaban 1’289.023. También hay más jubilados y pensionistas que pueden tramitarlo, pero la incertidumbre frena la adquisición de deudas a largo plazo.

Dos resoluciones de la Junta Monetaria facultaron al BIESS a que amplíe sus inversiones en el exterior. El objetivo es obtener $ 1.000 millones hasta marzo próximo para hacer más colocaciones crediticias.

Carlos Repetto, presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, reconoce la oferta de casas usadas más baratas. “Como la demanda está comprimida porque hay menos liquidez, pues se produce una movilización de los bienes raíces y los que pueden aprovechan y deciden comprar”.



En los proyectos nuevos también hay una reducción, dice Repetto, ante la necesidad de los promotores inmobiliarios de venderlas porque tienen obligaciones crediticias, entonces se crean promociones reduciendo la ganancia.

Un caso es el de un proyecto de diez casas, en Quito. Antes de la pandemia se habían vendido seis de ellas. Y desde marzo, cuando empezó el confinamiento, se han comercializado dos adicionales cada una con descuentos de $ 20.000.

“En las urbanizaciones que recién inician hay una búsqueda de reducción de costos con las nuevas regulaciones conseguidas en Guayaquil, como aumentar la densidad para que entren más casas. Este factor del precio del terreno más bajo implica una disminución. Hay un menor costo de la infraestructura al cambiar los sistemas eléctricos subterráneos a aéreos o viviendas de dos o tres pisos en terrenos de seis metros de ancho que están adosadas de un lado en las unidades de interés social”.

Con los cambios en la normativa, dice Repetto, se estima una reducción del 8% al 10% en ciertos tipos de urbanizaciones que inicien de cero y se adapten a las nuevas regulaciones. “Incluso al que compre una nueva pagará 50% menos de impuestos prediales por cinco años”.

Vivanco afirma que muchos inversionistas prefieren los certificados de depósitos en las pólizas porque son de naturaleza pasiva, es decir, en cierta cantidad de tiempo retiran el dinero con intereses casi sin hacer nada.

En cambio, en los bienes raíces sí hay que ser más activo al escoger la casa, comparar y se requerirá administrarla. “Hay que darle mantenimiento, si la arrienda hay que cobrarlos, pero como una fuente de ingresos es una opción por la plusvalía o el alquiler que están bajando”.

Comprar una casa en tiempos de pandemia depende de la situación, indica Vivanco, pero si hay una ganga y existe la liquidez es una buena opción.

Sin embargo, agrega, con la incertidumbre actual es un problema comprometerse con un crédito de altas cuotas a largo plazo ya que se puede perder el empleo o ser afectado por una enfermedad.

No todos ven la reducción en el mercado inmobiliario.

Mariuxi Morán está en busca de una casa de segunda mano. Ella quiere mudarse a una de las urbanizaciones de la av. León Febres Cordero. “Las usadas que he visto están sin mantenimiento y a un precio no acorde”.

Ella encontró una en Matices que no tenía ni anaqueles de cocina, pero la vendedora se arrepintió. “Me dijo que la estaba dejando muy barata”, dice Mariuxi.

Sustitución de hipoteca, trámite que demora en el BIESS

A Kathy Ruiz se le diluyó el negocio de la venta de su casa debido a la pandemia. En febrero consiguió un comprador al contado del bien inmueble ubicado en Metrópoli, en el norte de Guayaquil, pero mientras corría la tramitología llegó el confinamiento y la persona desistió de comprar.

En mayo pasado surgió otra compradora, una empleada del sector público que tiene edad avanzada, la que finalmente adquirió la casa con una entrada de ocho mil dólares; los $ 42.000 restantes se financiaron con un préstamo hipotecario del Biess.

La urgencia es porque la venta fue por sustitución de hipoteca, es decir, el Biess tiene que cobrarse lo que Kathy aún debe de la casa y darle a ella la diferencia con el préstamo a la compradora que se queda con la deuda. “Desde julio nos aceptaron los papeles, pero aún no lo consigo y el Biess me sigue descontando las cuotas de la casa que ya entregué. Dicen que este mes sale el dinero. En estos cuatro meses me he valido de conocidos para que me ayuden”, asegura Ruiz. (El Universo)

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