xactamente a las 13:10 del 29 de noviembre del 2012, cayó una bomba en el interior del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). Ese día y a esa hora, se recibió en la Secretaría General el memorando BIESS-E-DIRJ-189-2012, el cual, entre otras cosas, solicita se analice en sesión de Directorio: “Remover de su cargo al Gerente de Negocios Fiduciarios, al Jefe de Negocios Fiduciarios Inmobiliarios y al personal de dicha gerencia que se encuentre involucrado en irregularidades de cualquier tipo en los procesos de evaluación, aprobación y administración de dichas fiducias y proyectos fiduciarios”.

El documento en mención fue suscrito por Bolívar Cruz y Omar Serrano, directores principales del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), el uno en representación de los jubilados, el otro por los afiliados. El memorando puso en aprietos a Gustavo Abdo, quien está al frente de la Gerencia de Negocios Fiduciarios.

Pero, ¿qué motivó una medida drástica como el pedido de remoción de un alto directivo y sus subalternos? El tema se origina con la aparición de dos auditorías, las cuales enumeran una serie de irregularidades, al parecer, cometidas en el manejo de las inversiones de esta entidad.

Este banco maneja una cuantiosa cartera de inversiones. De hecho, para el 2012 se estimó que ésta superaba los 9000 millones de dólares, incluyendo lo destinado para créditos quirografarios e hipotecarios, papeles de deuda del Estado y negocios fiduciarios.

Pero en lo que se refiere a este último tipo de inversión, los fideicomisos, según un documento oficial del 27 de julio del 2011, el Biess tenía comprometidos más de 769 millones de dólares, de los cuales ya había desembolsado más de 319. Ese dinero se colocó en proyectos como el campo petrolero Pañacocha, la hidroeléctrica Toachi Pilatón y casi una veintena de planes inmobiliarios. Para tener cifras actualizadas, esta revista hizo un pedido de entrevista, que si bien fue aceptado en un inicio, luego no se concretó. En la página web del Biess tampoco hay datos sobre este tema, aunque la Ley de Transparencia dice que debieran estar disponibles.

En todo caso, lo que sí se conoce es que para dar paso a la suscripción de fideicomisos de inversión, el Biess cuenta con un reglamento interno, expedido el 28 de agosto del 2006 y reformado el 7 de enero del 2009. Allí se establecen los pasos a seguir, por ejemplo, para hacer controles periódicos.

No obstante, los directores Cruz y Serrano señalan, a través del referido memorando del 29 de noviembre del 2012, que “en múltiples ocasiones hemos requerido de la Gerencia General información sobre los negocios fiduciarios administrados por el banco, sin que hayamos sido atendidos oportunamente ni de forma completa, razón por la cual no hemos podido ejercer las funciones de supervisión…”.

A pesar de ello, sí hubo información sobre este tema. Según el documento firmado por los dos altos funcionarios, un equipo de auditoría interna del propio Biess pudo hacer una profunda evaluación, de la cual se desprenden una serie de anomalías.

La primera de ellas –tal vez una de las más graves– es que un fondo rotativo manejado por la Gerencia de Negocios Fiduciarios, ha sido depositado en una cuenta bancaria personal del Jefe de Negocios Fiduciarios Inmobiliarios.

Se habla también de que existen varios negocios fiduciarios en el sector inmobiliario, que no cuentan con informes de auditoría externa y otros que ni siquiera están inscritos en el registro de Mercados de Valores.

Otra irregularidad es que la Junta del Fideicomiso Mercantil de Inversión y Administración para el Desarrollo del Mercado Inmobiliario (Fiadmi), aprobó un total de 49 fideicomisos, sin tener la facultad para hacerlo. Según dicen Cruz y Serrano, de esas 49 inversiones, al menos 41 debieron ser aprobadas por el Comité de Negocios Fiduciarios (una instancia interna superior) y otras ocho por el Directorio del Biess. “No se han observado los niveles de autorización de inversiones que se encuentra vigente en el Biess”, dicen los funcionarios.

De igual manera, sobre esta Junta del Fiadmi, los directivos resaltan que aprobó créditos directos para constructores, operación que no está contemplada ni en la Ley, ni en los estatutos del Biess, ni en la Resolución JB-2009-1406 de la Junta Bancaria, que regula este tipo de acciones.

Asimismo, el memorando señala que la Gerencia de Negocios Fiduciarios “no ha efectuado el seguimiento de las operaciones de Fideicomisos; por lo tanto, no existirían elementos de juicio para la toma de decisiones”.
También se habla de un caso particular. Dicen que “se ha efectuado desembolsos para el proyecto fiduciario inmobiliario Platinum Plaza Club, por valores superiores a los aprobados”.

Finalmente, los directores Cruz y Serrano aseguran que “no se han realizado los informes de riesgos específicos que requiere, según la normativa, cada proyecto inmobiliario fiduciario…”

A criterio de los dos funcionarios, con todas estas irregularidades se han puesto “en grave riesgo los recursos de los fondos previsionales, han impedido que el Directorio emita las decisiones necesarias para precautelar los recursos de la Seguridad Social y han demostrado que en el ámbito de la gestión de los Negocios Fiduciarios se actúa de forma autárquica, sin supervisión ni control de ninguna naturaleza…”

El memorando continúa señalando que según la revista institucional del propio Biess, aproximadamente 617 millones de dólares están comprometidos en fideicomisos mercantiles. Los directivos señalan que varios de esos proyectos generan una rentabilidad de alrededor del 6%, lo cual se contrapone a lo aseverado por el propio Gerente de Negocios Fiduciarios, quien por medio de un oficio dirigido al Consejo Directivo del IESS, habló de márgenes de ganancia del 20%.

Al final de su comunicación, Cruz y Serrano piden que el Consejo Directivo analice no sólo la remoción del Gerente de Negocios Fiduciarios, sino también algunas otras solicitudes.

Se pide, por ejemplo, llamar a la Contraloría General del Estado y a la Superintendencia de Bancos a que auditen todos los proyectos de inversión y establezcan las responsabilidades de ser el caso. También se pide hacer un llamado de atención al Gerente General del Biess “por su incapacidad para administrar eficientemente esta área de gestión institucional y participar de aparentes incumplimientos de normas legales vigentes”.

Aunque con eso finaliza el memorando de Cruz y Serrano, los cuestionamientos no terminan allí. Además de las anomalías registradas por esta auditoría interna, existe otro análisis que abre más dudas con respecto al manejo de los negocios fiduciarios del Biess.

Se trata del informe realizado por  la firma de abogados Goldenbond S.A., en octubre del año pasado. El Biess la contrató para que plantee la reestructuración de la Gerencia de Negocios Fiduciarios. Dicho estudio jurídico es especializado en actividades del campo financiero, entre las cuales se destacan los negocios fiduciarios, según explica su propia página web.
Para cumplir con ese cometido, Goldenbond S.A. analizó siete fideicomisos inmobiliarios. Y los resultados fueron poco alentadores.

El primero es Portobello II, un proyecto habitacional de lujo ubicado en la exclusiva playa de Same, provincia de Esmeraldas. En este caso, la inversión del Biess llega a 2 595 000 dólares. Dice el informe de la consultora, que este fideicomiso fue constituido el 4 de enero del 2011, a pesar de no contar con los informes necesarios, como los de la Gerencia de Riesgos ni el Legal. Como socio del negocio interviene la constructora Marraquech S.A., la cual se comprometió a aportar con la planificación y los estudios relativos al proyecto, sin que ello haya ocurrido.

Cosas muy parecidas ocurren con el fideicomiso Las Palmas, constituido el 23 de agosto del 2011 y previsto a ser un conjunto habitacional en el sector del mismo nombre, en la ciudad de Esmeraldas. En este caso, la inversión llega a los 4 233 000 dólares, encontrándose idénticas anomalías, como  la falta de informes técnicos previos a la aprobación, así como un socio que no aporta en los estudios.

En la lista sigue el fideicomiso La Nueva Villa de Oro, donde la inversión es de 2 250 000 dólares, la cual fue aprobada, nuevamente sin los informes necesarios, dice la consultora. En este caso, el socio sí contribuyó con el predio para construir el inmueble, que se ubica en el cantón Jipijapa, provincia de Manabí.

A continuación se analizó el proyecto Manta Boulevard, en el cual el Biess tiene comprometidos 13 260 000 dólares, donde tampoco existen los informes previos a la aprobación del fideicomiso.

El conjunto habitacional Los Esteros, ubicado en la parroquia Tarqui, en la ciudad de Manta, es otro de los fideicomisos de inversión del Biess. Aquí la inversión llega a  2 980 000, los cuales, como es la tónica de los anteriores fideicomisos, fueron desembolsados sin que existieran los informes previos.

Sigue el fideicomiso Alcalá del Valle, conjunto habitacional iniciado y llevado adelante por la Mutualista Benalcázar, hasta el momento de su quiebra. El Biess lo tomó a cargo y fijó su inversión en 3 795 073 dólares para finalizarlo. Es un proyecto previsto para seis etapas, de las cuales únicamente fueron entregadas dos. Tampoco existen los informes para aprobar la inversión. Según versión de moradores consultados por esta revista, desde hace seis años no se registra actividad alguna, en lo que a construcciones se refiere.

Al final está el fideicomiso Lote 100, ubicado al norte de Quito, en la parroquia Cotocollao, en el cual el Biess tiene previsto invertir 24 774 886 dólares. Tampoco existen los informes previos para su aprobación.
En sus conclusiones, la firma consultora que hizo este análisis, también cuestionó la estructura organizacional de la Gerencia de Negocios Fiduciarios del Biess, dado que –según dice– existe personal contratado a través de varios organismos, cuyas funciones no están claramente establecidas, así como tampoco existe una adecuada evaluación y verificación de los resultados por gestión de cada función o cargo.

Una de las personas que investiga este tema es el asambleísta Andrés Páez, quien dijo a Vanguardia que genera sospechas el irrespeto a la propia normativa del Biess para aprobar sus inversiones, pero sobre todo la aparente falta de correctivos. Páez subrayó que Gustavo Abdo, gerente de Negocios Fiduciarios sigue laborando con normalidad, a pesar de todos los cuestionamientos que tiene su gestión.

El legislador señaló que es preocupante la falta de transparencia de las cifras del Biess, dado que sus inversiones se nutren principalmente del aporte económico de los afiliados al IESS.

n_el_Banco_Ecuatoriano_de_la Vivienda se conoce que hay obstáculos para seguir con su política de vivienda social. Por eso está en camino un proceso de adquisición de su cartera por parte del Banco del Estado.

Se trata de un portafolio de 40,19 millones de dólares, correspondientes a 24 proyectos inmobiliarios, los cuales abarcan 17 799 viviendas. Dentro de las lecturas preliminares, en el Banco del Estado se dice que asumir dicha cartera no afectará mayormente sus activos, aunque, obviamente, sí modificará su naturaleza institucional, dado que la entidad, por su constitución, no cuenta aún con mecanismos para actuar como banca de primer piso.

Por ello, una de las alternativas pudiera ser trabajar directamente con los gobiernos autónomos descentralizados, mediante empresas públicas dedicadas a la vivienda social.

No obstante, el BEV arrastra una serie de preocupaciones. Los montos de cartera vencida han crecido como también los indicadores de morosidad, especialmente en los créditos otorgados para proyectos de Santo Domingo de los Tsáchilas y Manabí. Y en estos casos, particularmente, los inconvenientes radican en ciertas debilidades institucionales a la hora de otorgar créditos a los constructores.

En efecto, un estudio de la Superintendencia de Bancos y Seguros (SBS) analiza que entre septiembre del 2011 y septiembre del 2012, el BEV financió más a los constructores que a los ciudadanos que quieren acceder a una vivienda. En este contexto, de 188,4 millones de dólares en cartera, el 91,1 por ciento sirvió para financiar a las empresas. Y en este rubro crediticio, el índice de morosidad trepó del 3,2 por ciento al 13,1 por ciento.

Según los balances de la SBS, mientras crece el monto total para los créditos, el número de operaciones disminuye. Dos datos son reveladores. Uno: las líneas de créditos más altas, entre 2,5 millones de dólares y 5 millones de dólares suman 15,8 millones de dólares, pero corresponden únicamente a cinco operaciones crediticias. Dos: en el 2011, el BEV otorgó 7,3 millones de dólares a las empresas Probimanta  (2,8 millones de dólares) y Duretor (4,5 millones de dólares).  En la primera firma, José Dávila Marín es gerente y en la segunda presidente. Probimanta, asimismo, recibió un crédito de 1,2 millones de dólares por parte de Banco Cofiec.

De acuerdo con las primeras lecturas del Banco del Estado a la cartera del BEV, tres son los proyectos con mayores inconvenientes. La correspondiente al proyecto Tierramiga, ubicado en Santo Domingo de los Tsáchilas, fue calificada con C2, en octubre del año pasado, y se advertía que podía caer a D. La de El Garrochal, en Pichincha, obtuvo una D. Y la de San Alfonso de Ushimana, también en Pichincha, en dos meses, pasó de B1 a C1. Los créditos con calificación C suponen operaciones con morosidad de 120 días y con rangos de pérdida esperada de hasta el 59 por ciento. Un crédito con calificación D es considerado, incluso, de dudoso recaudo y para ello median acciones legales.    Su morosidad puede llegar a los 360 días y el rango de pérdida esperado va entre el 60 por ciento y el 99 por ciento.

Así, la cartera improductiva del BEV, según la SBS hasta septiembre del 2012, sumó 22,4 millones de dólares.

En un balance general del propio Banco Ecuatoriano de la Vivienda, fechado al 31 de enero de este año, se indica que se han destinado 25,6 millones de dólares como provisiones para créditos incobrables y otros 7,5 millones de dólares como provisión de otros activos irrecuperables. Entre los dos montos suman casi la mitad del patrimonio del Banco público, el cual es de 72,8 millones de dólares.

En el análisis provisional efectuado por el Banco del Estado se señalan algunas limitaciones que pudieran explicar por qué el Ecuatoriano de la Vivienda provisiona 25,6 millones de dólares como créditos incobrables. Se detecta, por ejemplo, la existencia de fallas en todas las fases del proceso de crédito, principalmente en el origen, porque a la hora de entregar los préstamos  no se analiza la realización comercial de los proyectos. Por eso en el Banco del Estado se preguntan qué ocurrirá con las casas de los 24 proyectos que corresponden a la cartera del BEV. Dos inquietudes son fundamentales: "¿Se van a poder vender? y ¿cuándo se van a vender?". Estas dudas son de peso en la medida en que el repago de los créditos   otorgados depende, precisamente, de la venta de las 17 799 casas.

El Banco del Estado sostiene, además, que corresponde dar un seguimiento adecuado a la comercialización de las viviendas. En este proceso, según la entidad, "no ha habido una  adecuada fiscalización, ni reposan en expedientes los documentos de respaldo". En esa medida, los ejercicios del BEV han tenido ritmos distintos. En el análisis que realiza el Banco del Estado se lee que "al parecer" el avance financiero de los créditos es mayor al avance físico de los proyectos. Y la pregunta de cajón: ¿quién cubre esa brecha?

Al revisar la cartera en transición, que supera los 40 millones de dólares, el Banco del Estado indica que no se han exhibido los originales de las garantías de los créditos concedidos y, por ello, no se tiene la certeza de si dichas garantías están registradas o si son ejecutables.

También preocupa un "eventual" incumplimiento a la ley de prevención de lavado de activos. ¿Por qué en el Banco del Estado se llega a esta aseveración? Porque en los expedientes de cada una de las operaciones crediticias no ha podido constatarse que se tengan los informes del oficial de cumplimiento que den cuenta de los compromisos sobre la materia que deben asumir los accionistas, administradores y equipos jurídicos de las empresas constructoras que han recibido financiamiento por parte del BEV.

¿Cómo subsanar estos obstáculos? Desde el Ministerio de Finanzas hay algunas ideas (el Ministro de esta cartera actúa como presidente del Directorio del Banco del Estado). Se debe revisar y validar las garantías de los créditos concedidos. Se tiene que efectuar una evaluación del avance financiero versus el avance físico de los proyectos, lo cual incluso pudiera incluir una revisión in situ.  Se pide, también, claridad sobre los registros financiero-contables de la cartera que se va a transferir y que si hay cartera que no cumpla con los parámetros de gestión del Banco del Estado se la devuelva al Banco Ecuatoriano de la Vivienda. Puntualmente, debe haber certeza en la valoración de la cartera para que lo que se está pagando tenga correspondencia con lo que se adquiere. Desde Finanzas se recalca que los dos bancos son patrimonio público y que, por ello, se deben ajustar los procedimientos para que en la transferencia de cartera prime el interés del Estado.

  ¿Cómo se desarrollará, finalmente, la transición? El proceso pudiera tomar algunos meses. En un primer momento, en el Banco del Estado no se hablaba de comprar la cartera del BEV sino de recibirla como fondo en administración, ya que dicha cartera generaba  incertidumbre para el Banco del Estado, el mejor calificado dentro de la banca pública (AA-) y con 0 por ciento de cartera vencida. Pero hay un compromiso presidencial que cumplir para que el Banco del Estado asuma la competencia de financiar la construcción de viviendas de interés social.